Revitalizace domu je téměř u konce. Zateplení vnější obálky budovy je provedeno, balkony osazeny (čeká je už jen kolaudace). Zbývá zateplení stropu přízemí – tam se asi přesunou pracovníci zhotovitele na zimní období.
Obyvatelé domu museli 7 měsíců (od 9. 5. až do 12. 12.) snášet obtíže spojené se stavbou. Časem na to jistě zapomenou, ale všechny tyto prožité nepříjemnosti související s nezvyklou délkou stavby mohly být pro ně mnohem snesitelnější, kdyby dostali to, co si kdysi na počátku celé akce v roce 2011 v anketě zvolili – výměnu plechových balkonů za betonové (tzv. lodžie).
Výměna balkonů opět za plechové byla obyvatelům výborem vlastně vnucena, a to dokonce v době, kdy mohl výbor klidně realizovat původní záměr – výměnu plechových balkonů za betonové.
Jak je to možné? To se nyní pokusím vysvětlit.
V lednu 2012 shromáždění schválilo revitalizaci domu v podobě náhrady balkonů betonovými lodžiemi a přístavby lodžií ke stávajícím a pověřilo výbor „k osobnímu jednání s každým vlastníkem k získání jeho písemného vyjádření k předloženému návrhu stavebních úprav“. Do dubnového shromáždění získal můj syn (tehdejší předseda výboru) vyjádření všech 95 tehdejších obyvatel domu – 83 souhlasilo (76 vlastníků a 7 družstevníků), 6 nesouhlasilo (mělo nějaké výhrady či požadavky) a 6 se nevyjádřilo (zbylí členové výboru a většina kontrolní komise).
Do listopadového shromáždění (2012) nově zvolený výbor jednal se všemi členy, kteří nesouhlasili, kromě mne. Na shromáždění 29. 11. 2012 jsem vysvětlila, proč nemohu současnému výboru dát svůj souhlas s revitalizací domu. Už 5. 12. 2012 jsem předložila výboru své požadavky ke znovuzískání mé ztracené důvěry k tomuto výboru, ale na tyto mé požadavky výbor nijak nereagoval, nikdy mne k žádnému jednání o mých požadavcích nevyzval a na žádném shromáždění je do programu jednání nezařadil, takže neumožnil jejich řádné projednání před členy SVJ! „Stanovisko k výměně balkonů“
Zároveň s odkazem na většinové hlasování členů na shromáždění ohledně výměny balkonů za balkony začal výbor intenzivně pracovat na získání potřebného souhlasu (75 % všech členů) pro tuto variantu. Tomuto svému cíli – výměně balkonů opět za plechové – se pak věnoval výbor prakticky po celý rok 2013.
Podrobně tyto kroky popisuji ve svém starším článku o příčinách současné podoby revitalizace našeho domu (viz http://www.stouracova.cz/2013/proc-balkony-a-proc-ne-lodzie/).
Byl tento postup výboru ale v té době nutný? Nedošlo mezitím ke změnám příslušných zákonů a z toho plynoucím změnám rozhodovací praxe příslušných orgánů?
V době, kdy byl shromážděním odsouhlasen původní záměr náhrady plechových balkonů betonovými (leden 2012), bylo nutné získat jak souhlas vlastníků pozemků pod domem, tak souhlas všech vlastníků v domě. Proto tehdy můj syn jako předseda výboru spolu s ostatními členy výboru činili potřebné kroky k naplnění těchto požadavků – viz usnesení shromáždění z prosince 2011 „o pověření výboru SVJ ke sjednání smluv s vlastníky pozemků za účelem získání souhlasu se stavebním povolením“ a následné získávání souhlasů všech vlastníků v domě (únor 2012).
Ovšem v roce 2013 nastaly v tomto směru velké změny!
Stavební zákon (183/2006 Sb.) byl změnou v zákoně č. 350/2012 Sb. s účinností od 1. 1. 2013 (!) upraven tak, že už se šlo vyhnout územnímu řízení a potřebnému souhlasu vlastníků pozemků pod domem (nový odstavec 7 v § 2, dovětek do § 109 písm. c) a rovněž už stačilo získat souhlas pouze ¾ většiny všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.).
Tomu také začala odpovídat nová rozhodovací praxe příslušných orgánů – viz přiložené „Stanovisko k výměně balkonů“, vydané Odborem územního plánování a stavebního řádu Krajského úřadu Jihomoravského kraje (KrÚ) dne 20. 6. 2013 a zaslané všem stavebním úřadům Jihomoravského kraje.
O tyto změny ve stavebním zákoně a zmíněné stanovisko KrÚ se opírá i autorizovaný inspektor, který ve svém vydaném certifikátu z 3. 9. 2014 k výměně balkonů a úpravě prodejny v našem domě z tohoto dokumentu doslova cituje:
„Jestliže se přístavbou stavba půdorysně rozšiřuje, pak ze skutečnosti, že balkon či lodžie není místností (lodžie navíc není předsazená před obvodový plášť) lze dovodit nepochybně, že se nejedná o změnu dokončené stavby přístavbou, ale o stavební úpravy, pro jejichž realizaci postačí souhlas ¾ většiny všech vlastníků jednotek ve smyslu ustanovení § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů.“
Stejný autorizovaný inspektor pak ve svém certifikátu vydaném 27. 8. 2014 pro sousední dům Štouračova 9,11,13 na „provedení předsazených betonových balkonů“ zdůvodňuje právě s ohledem na změny stavebního zákona a uvedené stanovisko KrÚ, proč jde o betonové balkony (nesprávně nazývané „lodžie“), a proč tedy nejde o změnu dokončené stavby přístavbou, ale o stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby (§ 2 odst. 5 písm. c stavebního zákona).
Je to skutečně tak. V sousedním domě, kde jsou stejné vlastnické poměry ohledně pozemků jako u nás, budou podle vydaného certifikátu stavebního inspektora stavět betonové balkony (bez nutnosti souhlasu vlastníků pozemků a s postačujícím souhlasem ¾ většiny všech vlastníků bytů), zatímco u nás nechal výbor nahradit staré balkony opět plechovými, i když certifikát získal výbor od stejného autorizovaného inspektora jako naši sousedé (pravděpodobně s jejich pomocí).
Proč výbor zbytečně celý rok 2013 sháněl souhlas ¾ většiny všech vlastníků bytů s náhradou balkonů opět za plechové, když postačující souhlas ¾ většiny všech vlastníků bytů s náhradou balkonů za betonové už dávno měl (ten přece získal už „starý“ výbor na shromáždění v lednu 2012)? Od léta 2013, kdy KrÚ vydal své stanovisko k výměně balkonů jako svou reakci na změny stavebního zákona, mohl výbor postupovat podle platného usnesení shromáždění z 26. 1. 2012 a přistoupit k jeho realizaci, tedy k náhradě starých balkonů za betonové (tzv. lodžie).
Proč tak výbor neučinil, zda to bylo z neznalosti nebo z nezájmu, to opravdu nevím 🙁
Je zajímavé, že ani nikdo z obyvatel domu (a to mezi sebou máme minimálně tři právníky!) výboru nesdělil, že podle platných zákonů už v roce 2013 můj souhlas s výměnou balkonů za betonové nebyl potřeba. Zdá se, že tato záležitost, tj. výměna plechových balkonů za betonové, nijak zvlášť obyvatele domu nezajímala.
Ostatně to, že výborem neustále zdůrazňovaná nemožnost získání 100 % souhlasu vlastníků byla jen těžko pochopitelná záminka pro jeho pravděpodobně jiné cíle, vyplývá i z toho, že podle zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ – nový občanský zákoník) postačuje ke stavebním úpravám jen souhlas prosté většiny hlasů na usnášeníschopném shromáždění. Podle § 1206 odst. 2 NOZ platí
„Shromáždění je schopné usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“
Tento zákon byl přijat už 3. 2. 2012, ale s účinností od 1. 1. 2014. Koncem roku 2013, kdy výbor (konečně) získal požadovaný souhlas vlastníků bytů s výměnou balkonů za plechové (na shromáždění 31. 10. 2013), bylo už zřejmé, že účinnost zákona nebude odložena (čas na formování parlamentu po předčasných volbách). Stačilo jen tedy následující shromáždění, kde se „vybíral“ zhotovitel stavby (12. 12. 2013), posunout o měsíc na leden 2014, zde ¾ většinou přítomných změnit stanovy v příslušném bodě (čl. VII odst. 14) a potom už prostou většinou přítomných přijmout nové usnesení o revitalizaci domu.
To, že to bylo zbytečné, protože postačující souhlas už výbor měl od ledna 2012, jsem vysvětlila v předchozích odstavcích. Nicméně neznalost výboru ohledně předchozího postupu mohla být ještě napravena postupem podle NOZ.
Výbor ale nevyužil žádnou z těchto dvou možností. Jelikož však ve vydaném certifikátu, o který výbor v létě 2014 požádal autorizovaného inspektora, je první možnost jasně použita (viz výše uvedené citace z certifikátu) a jelikož těžko mohu předpokládat, že by výbor nečetl, co si objednal, musím se za svou osobu přiklonit k názoru, že v té době už jen stěží mohlo jít ze strany výboru o neznalost, ale nejpravděpodobněji o úmysl. Polystyrén na přední fasádu se přece začal lepit až v září, takže změna byla stále ještě možná!
Ale tak se náš výbor choval vždy – přání ostatních ho málokdy zajímala 🙁
Takže má odpověď na titulní otázku, zda byl tento výsledek revitalizace domu nutný, zní – ano, s tímto výborem určitě (mohl, ale nechtěl), s jakýmkoliv jiným ale ne (kdo chce, ten může).
Mně osobně plechové balkony vyhovují a jsem ráda, že na fasádě nevisí betonové krabice, škoda jen, že tyto balkony nejsou užší (jejich o 40 cm větší šířka mi připadá zbytečná). Zastínění pokoje je v porovnání s betonovou škatulí přeci jenom menší. Jak se dalo čekat, výbor mi neumožnil zaplatit mou část úvěru předem (a tím připravit banku o její úroky), ale vzhledem k menší ceně plechových balkonů a příspěvku krajních bytů bez balkonů (viz http://www.stouracova.cz/2013/balkony-nebo-lodzie-a-kdo-to-zaplati/) budou tyto úroky o něco menší (snad nám výbor někdy sdělí, jakou půjčku a kde vzal a jak dlouho a kolik budeme splácet, příp. přeplácet).
Když většina chtěla betonové balkony, chtěla jsem jim ale vyhovět. Protože se však odmítli se mnou bavit, dokonce ani nechtěli vyslechnout, co vlastně chci, dostali pochopitelně to, co chtěl výbor, který balkony neměl. Vyčítat to mohou jen a jen sobě.
Mne se tento nezájem většiny obyvatel našeho domu a jejich lhostejnost k dění v domě hluboce dotkly. A to, že se potom dokonce někteří začali mstít mým dětem (jejich odvolávání souhlasu s rekonstrukcí v bytech mého syna, bývalého předsedy výboru), to je prostě ubohost. Za to, že můj syn pro dům rok pracoval, se mu 34 obyvatel našeho domu „odvděčilo“ připojením svého podpisu pod udavačský dopis členů výboru ohledně nepovolených stavebních úprav v jeho vlastních bytech (podrobnosti viz http://www.stouracova.cz/2013/msta-zavist-a-co-jeste/). Otřesné.
Příloha:
„Stanovisko k výměně balkonů“, vydané Odborem územního plánování a stavebního řádu Krajského úřadu Jihomoravského kraje dne 20. 6. 2013
Štítky: balkony, historie, lodžie, reakce vlastníků, revitalizace domu, stavba, SVJ